樓市再現雙向調控，有大城市開始為房價下跌“打預防針”

　　原標題：樓市再現雙向調控，有大城市開始為房價下跌“打預防針”
　　房價下跌的次生風險遠高于股市？
　　樓市調控的難度不斷考驗著地方政府的拿捏水平。
　　近日，繼岳陽明確設定新盤降價不能超過備案價的15%后，市場消息顯示，沈陽、昆明等二線大城市，亦開始為局部房價下跌“打預防針”，即當地相關部門約談部分開發生，對包括虛假廣告宣傳、大幅降價銷售等在內的行為進行一定約束。
　　有房企內部人士向第一財經表示，“對各級政府來說，最重要的還是穩住局面，對地產行業調控的主要出發點是防止風險，包括上漲風險以及下跌風險。”
　　城市分化正在加劇
　　近期有市場消息稱，遼寧省沈陽市沈北新區萬達廣場（萬達盛京ONE）推出了部分特價房源，原均價11000元/平方米的住宅項目，特價房源降至8000元/平方米。有沈陽當地中介向第一財經證實了這一降價消息，但“要買的、該交錢的已經交完了”。
　　與此同步傳出的，還有一份涉及沈陽市50個在售項目的降價情況統計表，降價幅度從500元/平方米至5000元/平方米不等，其中降幅在2000元/平方米以上的約20個項目。
　　在該清單上的某華南房企內部人士向第一財經表示，銷售過程中會有特殊房源或特價房，抑或購房者滿足某些條件的情況下給出些折扣，但價格降幅不會這么大，“這么大的促銷幅度報上去，也批不下來”。
　　不過，另一沈陽當地中介表示，確實有清單上的項目降價幅度較大，但力度沒有達到5000元這么大。
　　據透露，沈陽皇姑區某樓盤，新房原價13000元/平方米，降價逾3000元，均價僅在萬元左右。“整個項目10余棟樓，開發商拿出兩棟來促銷，”該中介向記者介紹，促銷房源也已經售罄，“但賣不賣還不確定，因為價格審批不通過”。
　　無獨有偶，西南省會城市昆明也同樣出現了個別樓盤大幅降價的情況。原本均價在16000元/平方米的陽光城•滇池半山項目，有部分房源降價至10000元/平方米左右。“降價是之前某個周末做活動，

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”昆明當地某對該項目較為熟悉的中介表示，“當時周五晚上放出價格，每平米一萬元。很快就有很多業主去維權了。有的人周四剛按原價交了四五十萬的首付，周五降價消息一出，直接損失50萬。”
　　這種打折促銷行為的背后，一定程度上是當地市場下行的態勢，

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房子本身不好賣。
　　在某華南房企營銷線人員看來，從更廣的范圍來看，熱點城市目前不太可能出現這種情況，

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“房價目前趨于平穩，不會猛漲，也不會下跌”。
　　億翰智庫研究總監與小雨也認為，這樣的降價行為更多地應歸因于部分城市市場不夠好。
　　沈陽中原研究部數據顯示，

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7月份，沈陽的新建商品房成交同比降14%，環比降24%；成交均價為12391元/平方米，同比上漲2%，環比則下降2%。上述沈陽中介也表示，近期沈陽新房市場有所降溫，整體降價幅度在每平方米500元-1000元左右。
　　昆明也是同樣的情況。國家統計局數據顯示，6月，昆明新建商品住宅價格環比下跌0.8%；7月，環比降幅收窄至0.5%，僅次于湖南岳陽的0.7%、貴州遵義的0.5%。
　　據中介介紹，新房市場價格總體下降了一點，部分地區降價幅度在800元-1500元左右，部分項目的上客量也因其他樓盤降價而受波及，以略微調整的方式來吸引客戶。“不過地段好的樓盤還在繼續上漲。”
　　禁止“骨折”降價
　　在市場不好的城市，部分房企采取降價促銷，主要原因還是為了促進資金回籠。
　　某TOP10房企高管分析，“三道紅線”以來，有的企業資金壓力比較大，現金流緊張，就需要更多的資金回流；而從當前調控政策來看，從銀行獲取進一步貸款、融資的難度越來越大。“從去年‘三道紅線；之后，大部分房企的現金流來源最大的組成部分就是房屋銷售回款。”
　　華西證券研報顯示，今年1-6月，房地產開發企業到位資金同比上升23.5%，其中，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款增速分別為-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。
　　進入7月份，

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銷售降速就對房企到位資金造成了更明顯影響。開源證券研報數據顯示，7月單月，房地產開發企業到位資金同比增速為-7%，其中，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款單月增速分別為-17.2%、5.5%、-9.2%、-13.4%。
　　當前，各大熱點城市還在相繼出臺限購、限售等冷卻市場的調控措施。調控力度不斷加大的情況下，熱點城市也不好賣了，原本就不熱的城市，開始感受到去化的巨大壓力。
　　“市場預期也發生變化，”上述房企高管分析，“如何才能獲取更大的銷售額？打折肯定是最快見效的方式”。
　　不過，截至目前，全國范圍內的大城市中，仍未出現大幅度降價的情況，比如近期出面為房價“兜底”的昆明和沈陽，

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一口氣降價四五千的項目也并不多見。上述昆明中介稱，“這次主要是開發商為了回籠資金而進行的，同家開發商的另外兩個項目也拿出部分房源促銷，降價幅度也不低。”
　　“據我了解，企業為了活下去，通過降價等方式加速回款是可以的，但打亂市場和行業規則大幅度降價銷售就不行。”前述房企高管表示。
　　據認證為中共沈陽市沈北新區區委宣傳部的微信公眾號披露，8月6日，當地房產局牽頭，聯合多部門，對萬達、萬科、匯置、富力、雅居樂、榮盛、中海、遠洋八家房地產企業進行約談。除虛假廣告等問題外，針對降價銷售行為，沈陽此次約談要求企業在考慮自身利益的同時也要遵循房地產市場發展規律，盡量避免價格優勢吸引購房者，達到銷售目的。
　　也有市場消息稱，近日昆明有關部門也組織了部分房企及大型經紀公司召開座談會，將加強市場監管及監督，對惡意降價行為進行管理。8月初時，湖南岳陽也針對當地部分開發商大幅降價促銷的行為下發通知，要求新盤降價幅度不得低于備案價的15%。
　　同策研究院資深分析師肖云祥分析認為，相關政府的“限降令”主要還是基于“三穩”政策的要求，需要穩住市場預期，避免出現市場大起大落的情況。

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